文/十一弟没人知道，那些在几年前就已暴雷崩塌的开发商，最终会走向何方——是在等待房地产市场重启以后，卷土重来、东山再起；还是探索新的发展模式，换个赛道、跨界转型；或许从它们倒下那一刻，结局已定，恐怕很难再起死回生，终将消亡。十一弟数了下，2020年百强房企榜单上，排名前十的开发商，垮塌了一半——、、融创、绿地、世茂。尽管这些暴雷房企正在淡出，几乎失去了存在感。但它们在疯狂鼎盛时期的大手笔投资，迄今仍然在楼市里搅动大浪。上周，位于上海黄浦区的一个顶级豪宅项目，迎来第三次推盘——上海壹号院。项目推售的64套豪宅，开盘当天全部售罄，揽金逾40亿。上海壹号院的开发商，就有融创的身影。2020年，融创以38亿的代价，从温州商人、期货大佬——黄伟控制的新湖系手上乐配资，收购了上海壹号院的一部分股权。当时，新湖系还为这个豪宅项目引入了一家央企融资方——信托。不过，融创完成收购以后，还没来得及将其推向市场，房地产就变天了。现在，上海壹号院的绝大多数股权，都落在了中信集团旗下的中信信托与华融资产手里。原本主导项目开发的融创和新湖系，只占到很小一部分股权。去年，上海壹号院正式入市，连续三次推盘，几乎都是日光——项目首次开盘，33套豪宅，均价17万/平米，开盘当天全部售罄，收金逾18亿。还卖掉了一套面积908平米、总价1.67亿的顶层复式。年初，上海壹号院二批次开盘，107套豪宅，单价从17万/平米涨到了17.8万/平米。开盘当天去化率96%以上，销售额66亿。上周加推的三批次豪宅，总共64套，均价已经涨到了18.5万/平米。作为顶级豪宅，上海壹号院卖的都是大户型，面积在300平米以上。项目最低的上车门槛，是4347万。还有一套1010平米的顶层复式，单价卖到了24.7万/平米，总价2.49亿。但即便卖到如此天价，上海壹号院的三批次房源，还是一把清——64套豪宅开盘日光，揽金逾40亿，套均总价接近6300万。三批次豪宅正式开盘之前，上海壹号院启动了认筹，吸引了170组买家排队抢购，平均两三个人抢一套房。开发商对认筹买家进行了公示，这份名单的含金量十足——170组买家里，非富即贵，毕竟买得起总价6300万豪宅的有钱人，身家起码都有上亿。十一弟数了下，认筹名单上，身份证号码以“310”开头的上海籍买家，有51组，占比三成。非上海籍买家中，邻省浙江和江苏的富豪最多，分别有29组和22组，也占了三成。除了江浙沪，还有来自全国各地的有钱人，都在扎堆抢购上海壹号院——山东、辽宁、安徽、江西、湖北、福建、河北、湖南、四川、陕西、吉林、山西、海南、甘肃、云南、内蒙古。甚至还有持有护照的外籍人士，一些港澳台居民，也在上海排队摇号打新。据说，明星潘玮柏夫妇，就出现在了认筹名单里，摇号顺序116号。结果，还没轮到他们进场选房，这64套豪宅，就已经被排在前面的买家抢光了。十一弟查了下，潘玮柏祖籍上海。如今，上海豪宅市场的火爆程度，令人咋舌。就连大明星回老家买房，都找不到关系走后门了。上海，不止是上海人的上海，也是全中国、乃至全世界有钱人的上海。哪怕楼市低迷，这些最有钱的富豪们，依然热衷于在上海抢购顶级豪宅。从去年到现在，不到一年时间，上海壹号院三次推盘，几乎都是日光。总共204套豪宅，销售额超过124亿。光是今年的两次推盘，上海壹号院就卖了106亿。这使其成为了2025年全国第一个单盘销售额过百亿的豪宅项目。上海壹号院三批次开盘的十天前，上海就有两个顶级豪宅入市——绿城·潮鸣东方、陆家嘴太古源·源邸。潮鸣东方推出了120套豪宅，备案均价19.5万/平米，据说开盘当天全部售罄，揽金将近70亿。源邸属于二批次加推，项目挂出了57套豪宅，开盘当天卖掉了55套，几乎售罄，据称收金逾30亿。仅一个周末时间，上海的有钱人就花掉了100亿，把这两个顶级豪宅一抢而光。这几年的楼市，大家都在吐槽有钱人不够用了，早已透支了购买力。再看看上海——全中国、全上海的有钱人，还在从四面八方、源源不断地涌进来，一掷千金地排队抢购豪宅。上海富豪的购买力，取之不尽，用之不竭，根本用不完。上海壹号院三次推盘，卖了124亿。顶级豪宅热销，赚得盆满钵满的，肯定是站在项目背后的大股东。目前，从上海壹号院的股权结构上来看——中信集团旗下的中信信托与华融资产，持有81%以上的股权。融创的持股比例，大概率不到10%。据说，中信信托与华融资产投入了大约40亿纾困资金。而融创在2020年向新湖系收购上海壹号院的一部分股权时，也投入了38亿资金。但在项目持股比例上，中信集团与融创相差巨大。这两年，中信一直对外吹嘘宣传——上海壹号院是一个非常成功的房地产纾困化险标杆项目。不过，外界很难知晓，在利益分配上，上海壹号院是如何安排的。尤其是融创，它能从这个热销的顶级豪宅，收回多少资金，拿到多少利润。相比融创背负的庞大债务，一两个热销项目的销售回款与利润收益，对于解决它的债务问题，杯水车薪。但尽力盘活这些存量项目，总比躺平等死要强。当年，融创花了38亿收购上海壹号院，你可以质疑它的杠杆，惊讶于它的激进，却不能嘲笑它的眼光。看看其他暴雷房企，到最后，它们手上连一张像样的底牌都没有。把钱砸在上海，而不是其他城市——才能换来中信的慷慨解囊、援手纾困，才能等到这些亿万富豪排队抢购、一掷千金。
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